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  民法典施行后
  对老旧小区加装电梯有何影响(律师信箱)

  刘律师:

  我居住的老旧小区没有配套建设电梯,居民尤其是老年人上下楼不便的问题日益凸显,现在社区正在讨论加装电梯的事情。请问民法典施行后,对老旧小区加装电梯有什么影响?

  北京读者 严先生

  严先生:

  上下楼梯,是出行第一步,也是回家的最后一步。社会逐渐步入老龄化,住在高层无电梯老旧小区的居民随着年龄的增加、体力的退化,生活越来越不方便了。在老旧小区加装电梯的呼声越来越高,老旧小区加装电梯成为一项社会关注度较高的民生工程。民法典颁布前,各地对老旧小区加装电梯也出台了一系列扶持政策和措施,对于加装电梯的申请、申报、审批流程都有明确规定,但仍然难以推进。现实难点究竟在什么地方呢?

  加装电梯,谁有决定权

  小区加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”。改建、重建建筑物及其附属设施属于对建筑物进行重大改变,这种改变不仅是对外观的改变,往往也会对建筑物的使用功能甚至安全系数产生重大影响,与所有业主的利益密切相关,属于建筑区划内的重大事项,理应由业主进行表决决策,且对其表决应当设置更为严格的条件,以维护最广大业主的合法权益。根据各地政策,提交申请是加装电梯的第一步。一般以住宅小区、幢或单元为单位提出申请加装电梯。例如,以单元为单位申请的,申请人应为该单元的业主。依照中国之前法律规定,申请需“两个三分之二以上”业主同意,即应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意后提出。

  在实际推行过程中,由于小区业主对于加装电梯的需求不同,导致利益不同,从而产生了不同的态度。对于高层住宅而言,1-2层的业主对电梯基本没有需求,且加装电梯和电梯加装后的使用过程中会对其带来噪音、采光、通风等影响。对于3-4层业主而言,加装电梯并非刚性需求。4层以上业主对加装电梯才是意向最为明显的。在加装电梯这一问题上,业主很难达成一致意见进而提出申请。因此,大多数老旧小区加装电梯工程都卡在了第一步,无法向前推进。

  同意加装电梯业主权益如何体现

  民法典关于加装电梯的相关规定降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求。根据民法典第二百七十八条的规定,下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  该条通过列举的方式规定了业主共同管理权的范围及成员权的行使、决议的通过及表决能力的大小等问题,同时也设置了业主共同决定事项进行表决的前提性条件,即都应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。这与之前的法律规定相比,降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求,即从“双三分之二”同意变成了“双三分之二的双四分之三”同意即可。

  这一新规定,更加强调了业主的参与度和业主自治,保护了小业主的表决权,充分体现了民主原则。

  未同意业主的实际权益如何维护

  如前文所述,不同意加装电梯的业主除了没有使用电梯的需求以外,可能也存在通风、采光、噪音方面的考虑。如果加装电梯后确实对其造成实际影响,那应该怎么办呢?

  根据民法典关于相邻关系的规定,未表决同意业主应当为加装电梯提供必要的便利。同时在加装电梯时和使用时应当采取合理的方式尽量避免对其造成损失,这一点应该从技术层面来考虑,在此不予赘述。如果对其造成损失,那么受到损失的业主是可以得到合理补偿的。

  (北京市京师律师事务所合伙人律师刘一霖)

【编辑:王禹】
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